张玉良：最大地产公司要成为最大地铁公司

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“我在和CNR的总经理开玩笑(601299，咨询)。现在你在卖地铁车，我将来会成为中国最大的地铁投资公司。”1月21日，格林兰集团董事长张玉良在媒体见面会上发表讲话，震惊了在场记者。去年7月，他才开始涉足地铁业务，只是签署了在南京、重庆和徐州修建三条轨道交通绿化带的合同。令人难以置信的是，有计划在未来发展50条甚至数百条地铁线路，成为中国最大的地铁投资公司。

地铁线路的投资远远超过房地产开发业务。据业内人士估计，建设和运营地铁所需的资金至少应该超过100亿元。然而，据张玉良当天介绍，格陵兰计划今年再签署7条地铁线路，总数将达到10条。对于2014年底总资产近4800亿元的绿地来说，如此大的开发投资绝不是小数目。另外，地铁的投资回收周期比普通商品房项目要长得多。为什么绿色空间选择这样的长期投资项目，占用了很多钱？

地铁算盘:房地产业的一大推动力

"几年后，你可以看到我们的主要业务是地铁吗？"张玉良表示，投资地铁是绿地业务转型的重要突破，对未来房地产运营、绿地建设和地铁相关资源的长期运营将是一个巨大的机遇。

他计算了一下:中国人口超过500万的城市需要6000到7000条地铁。如果每条地铁的投资按150亿元计算，总投资将是一个非常巨大的数字。

然而，作为一项重要设施，地方政府没有足够的资金来投资、建设和发展地铁，这给了社会资本一个很好的机会:参与城市地铁的投资、运营和建设，并从中获得回报。

去年，国务院发布了鼓励社会资本参与城市基础设施建设的相关文件。在城市基础设施建设的诸多领域中，地铁投资需求最为迫切，资金量也最大。地方政府也非常重视这一领域。

由于中央政府允许地方政府在没有资金回购地铁的情况下，用地铁沿线的工业园区开发和场地开发的土地来抵消地铁建设和开发的投资，这显然会给绿地带来一个以较低的资金获得地铁沿线优质土地的好机会。

特别是目前参与地铁建设的主体中，只有中铁、建工等少数央企，其余都是地方政府下属的市政和城市投资公司，市场竞争并不激烈。张玉良敏锐地意识到这是格陵兰投资地铁的机会，格陵兰的地铁业务将进入“爆炸式增长”。

他介绍说，地铁绿地的商机不仅限于获得地铁沿线的土地。格陵兰还通过投资和开发地铁，参与地铁上层建筑、地铁购物中心和地铁汽车广告的开发、建设和运营。

“看到我们推出了这么多地铁，我相信我们的股价会上涨。”张玉良笑了。

香港地铁公司(00066，hk)可作为未来格陵兰地铁的参考样本。据《国家商报》记者报道，截至2月11日，其总市值达到2000亿港元，市盈率约为14倍，远高于新鸿基地产和恒隆地产等老牌香港地产开发商。

地铁公司不仅参与设计、建设、运营、维护和投资，还参与与铁路和房地产开发业务有关的项目管理，以及租赁商店、在火车和车站租赁广告位和协助提供电信服务；还参与物业相关业务，包括物业开发和投资、物业管理以及商场和写字楼的租赁管理。

商业地产行业一直流传着地铁公司化腐朽为神奇的传说。由于新机场的兴建、地铁的通车和营运的成功，远离香港市中心的青衣市自开业以来生意兴隆，成为地铁公司的“摇钱树”。

在上海，地铁上成功的商业地产不再是少数，近年来几个新兴的购物中心，如龙之梦、大宁国际和阳光月光，都是地铁上的地产。参与地铁投资、开发和建设的前景十分明显。难怪张玉良将投资地铁视为转型发展的良机。

入门门槛:需要很强的资源整合能力

张玉良认为投资地铁是一个非常重要的策略，如果你错过了这个机会，你可能会错过一个很好的机会。

然而，对于大多数房企来说，投资至少100亿元的地铁线路将不可避免地面临巨大的财务压力。根据智湖选择网的数据，轨道交通ppp模式之一分为甲、乙两部分，甲部分主要为土建工程，约占总投资的70%；乙部分主要包括车辆、信号和自动售检票系统等机电设备，约占30%。

甲方以投融资方式投资建设，即投资者与政府授权主体签订《投资建设合同》，单独成立项目公司。投资建设完成后，政府将在3~5年内回购，政府将提供回购担保。乙方投资建设，政府和投资者将按一定比例投资成立特许经营公司，负责乙方的投资建设..

根据上述模型，企业需要通过各种渠道筹集至少80亿元，资金回收周期长达三至五年，这对大多数企业来说是一个很大的财务压力。

张玉良也承认，并不是所有的房地产企业都能参与地铁投资。企业需要有良好的信誉，从银行获得一些贷款，最好从海外借入一些低利率的资金。

根据格陵兰发布的数据，格陵兰多次创新融资方式，在国内外市场发行公司债券、高级票据和非公开定向债务融资工具，融资成本在同行业中一直处于较低水平。在中国流动性紧张的背景下，格陵兰充分发挥品牌优势和海外资本平台优势，拓宽了融资渠道，先后从中国农业银行、中国银行、交通银行等机构获得高达1080亿元的信贷。海外融资优势是上述银行信贷绿地的重要因素之一。

正是由于强大的融资能力，格陵兰被赋予了参与投资、开发和地铁建设的能力。

张玉良表示，地铁的发展不仅需要企业投资建设地铁的能力，还需要各方面资源的整合。为此，绿地整合申通地铁(600834，询价)、上海建设工程(600170，询价)等上下游优势产业资源，参与各地地铁开发投资。申通地铁在上海已经积累了十多年的运营经验，这显然将成为绿地运营地铁的一大优势。

成败的关键:金融推动者帮助地铁

然而，仅仅依靠强大的融资能力和经验丰富的合作伙伴仍然是不够的，投资地铁还存在许多障碍。

原因之一不仅是地方政府可能没有足够的资金回购地铁，更重要的是，即使地方政府用地铁站或工业园区的土地偿还债务，这些土地的投资和开发也需要时间。

特别是，地铁沿线的上层建筑经常受到计划用途的限制，并且不需要单独出售。另一方面，地铁上的购物中心物业也需要三到五年的培训周期。地铁资产投资回收的不确定性在一定程度上增加了地铁投融资的风险和成本。

在格陵兰蓬勃发展的金融业是解决上述风险的重要“武器”。2014年，格陵兰在实施“大金融”战略方面取得了重要成果，推进了全国和全行业布局，建立了金融、金融股权投资、基金投资与管理、资本运营四大业务板块。全年金融业规模和利润大幅增长，全年利润(包括投资收益)达到8.5亿元，比上年增长155%。

然而，张玉良对绿色空间的金融布局有更大的发展雄心。他透露，格陵兰将在两个月内与阿里、平安共同推出格陵兰的“房地产宝藏”，并尽可能实现商业地产的资产证券化，从而实现格陵兰工业地产的扩张。

同时，张玉良也有意进入低成本、长投资周期的寿险领域，并将与几家感兴趣的公司进行谈判。

一旦以上金融领域的绿地布局成功，将为地铁业务的快速增长提供强大的推动力。特别是，根据目前的规定，寿险资金可以进入基础设施建设领域。利用这些投资周期长、利率低的资金，显然可以帮助绿地解决大规模地铁业务的资金需求。对于地铁沿线的上层建筑，也可以通过资产证券化金融产品如“房地产宝”等向社会筹集资金，实现投资资金的快速撤出。

然而，当地经济发展的不确定性、城市规划的变化、地方公共财政的收支，包括地铁运营的技术因素，都会影响绿地业务的投资收益和发展。

据记者观察，格陵兰地铁业务转型成败的关键在于格陵兰的金融业务。只有当金融业务迅速成熟时，数百条地铁的发展计划才能最终实施。