都说做服务才能救房地产？王石却说这只是制造的开始

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“现在很多人都说我们的房地产业得到了同情，但我认为同情并不意味着房地产利润太低，而是说这个行业一般都是以次充好，别人真的看不起你。”万科董事会主席王石最近在第七届财新峰会上指出，房地产制造业已经真正起步，住宅产业化还有很长的路要走。会上，万科董事会主席王石、高河资本董事长苏欣、阳光100董事长易晓迪等众多房地产业知名人士就房地产未来发展进行了探讨。

未来是房地产制造业还是服务业？

“房地产高利率时代早已过去，现在我们面临着高负债、高地价、高成交量和低毛利的困境。虽然开发商通过各种渠道寻求突破，但毛利仍在逐年下降，开发商已进入瓶颈期。”阳光100董事长易晓迪在峰会上表达了对房地产未来的担忧。

王石对此回应称，虽然目前房地产的利润率有所下降，但与tcl、海尔等传统制造业2%和3%的利润水平相比，房地产制造业的未来发展仍然很大。“我讲的制造业主要是指建造普通的房屋。目前，大多数住宅行业仍停留在手工和低质量阶段，需要在质量、效率和成本方面加以改进。”王石还表示，随着大型完整的开发商模式的结束，房地产企业在未来需要找到一个正确的位置。例如，万科定位为“总承包商”，始终坚持住宅产业化和绿色建筑两大战略，向外界出口住宅产业化产品。

然而，在未来，房地产业将由制造业主导还是由服务业赢得？高河资本董事长苏欣也表达了自己的观点。

在苏欣看来，过去30年来，房地产一直是一个制造业。中国四个一线城市的房地产总市值占美国总市值的70%；未来30年，它将成为服务业，因为传统的“高利润、高杠杆、高周期”的房地产模式将被颠覆。对于高利润，如果土地政策已经实施，高利润将失去其基础；为了应对高杠杆率，政府关闭了保险、信托、银行和其他融资渠道；针对高周转率，政府也出台了新政策，使住宅回归其原有的消费属性。因此，在“三盆冷水”的政策调控下，“三高”模式显然难以延续。

“也许住宅产业仍有巨大的制造机会；然而，对于商业地产来说，不提供服务是死路一条。”苏欣表示，以土地和资本为依托的商业地产将开始从制造业向服务业转型。未来，房地产开发商需要通过金融和互联网工具改善运营服务，从而增加附加值以获取利润。在这种背景下，商业地产有了新的发展机遇，一是城市更新，二是资产证券化。

城市更新打开了数万亿个新市场

“目前，大多数开发商从土地收购、规划和建设的招标到销售和物业管理的所有过程。”王石认为，随着房地产白银时代的到来，这种大而全的开发商模式终将终结，而在未来，城市更新将成为房地产投资的另一个热点行业。

近年来，在率先进入存量住房时代的北京、深圳等一线城市，新建住宅的发展进入了低停滞期，而以“旧房改造和存量升级”为核心的城市更新模式越来越受到政府、开发商和投资者的重视。

“在未来的城市更新中将会有更大的空空间，它将成为整个市场的主体。有M&A红利、资本红利、经营红利和政策红利。”苏欣表示，一线城市已经迎来了“城市更新时代”，改造门面、建设袖珍公园和城市针灸都是实施城市更新的有效途径，据保守估计，其中蕴含的商机超过一万亿。

事实上，近年来，中国城市更新的规模逐年扩大，越来越多的住宅企业开始关注并付诸实践，包括万科、高河等行业领军企业。根据万科年报，截至去年年底，万科在全国范围内参与了8个城市更新改造项目；自2009年成立以来，高河一直专注于一线城市和1.5线城市核心区域的商业地产投资。目前，它已完成了在北京和上海的13个项目的收购，总投资超过270亿元。

2015年底，万科张江国际创新中心和高河蓝峰大厦荣获中国指数研究院颁发的城市更新标杆工程奖。其中，位于北京核心区的高河蓝峰大厦经过改造升级后，实现了较大的价值提升，租金在一年内直接从4元/套/天飙升至7.2元/套/天，成为当年北京楼市租金涨幅最快的写字楼，效果显著。

房地产资产证券化趋势明显

随着房地产进入股票时代，商业房地产的证券化探索也成为一种明显的市场趋势。苏欣表示:“作为打击商业地产存量的一种手段，股票型房地产投资信托和债务型资本市场越来越受到房地产公司的青睐。”

近年来，万科和高河在探索商业地产投资的过程中，创造了资产证券化的新模式。去年，万科在中国首次公开发行的房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金正式公开发行，发行期内个人投资者的单笔认购门槛为10万元。

作为中国第一家特殊资产证券化服务商，高河与金茂于今年8月合作发行了中国第一只单一交易所cmbs——“高河投资促进-金茂陈开特殊资产管理计划”，规模达40亿元。三年优先成本仅为3.3%，这开启并加速了数万亿商业地产金融化时代的到来；随后，高河发行了中国第一个低门槛的私募股权reits产品，投资起点为100万元，这是一个允许普通中产阶级参与分享核心资产的高溢价产品。

苏欣表示，随着债务投资需求的增加，商业地产证券化的方式将越来越多，未来将形成一个相对较大的市场结构。