钱邦资本:严格的房地产评估是防范投资风险的重要屏障

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文章认为，在以房地产为抵押的网络财务管理模式下，抵押房地产的评估价值和比例在一定程度上成为投资者安全抽逃资金的关键。在一定比例的前提下，抵押房地产的评估价值成为保证投资者资金安全的最关键因素。 在以房地产作为安全保障的互联网财务管理模式中，由于投资者在每只基金背后都有一套房地产作为安全保障，因此它已经成为一种安全系数很高的财务管理模式，受到投资者的青睐。 抵押房地产的评估价值和比例在一定程度上成为投资者安全抽逃资金的关键。在一定比例的前提下，抵押房地产的评估价值成为保证投资者资金安全的最关键因素。如果抵押价值过高，很容易造成资产处置收益不能完全覆盖投资本金和利息的风险。如果评估过低，抵押品的担保功能将难以发挥。 因此，如何公正、客观、多维地评价抵押房地产具有重要意义。 高素质借贷人才是投资安全的基础 在抵押担保模式下，借款人拥有第一还款来源，即还款能力，第二还款来源以抵押补偿为基础进行担保。当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营产生的现金流偿还贷款时，投资者可以通过处分抵押物获得补偿。因此，大多数互联网金融平台将借款人能否提供担保作为贷款资金的重要依据，而忽略了对借款人实际偿付能力的分析。这样，资金的安全性只体现在评估值和百分比之间的比例上。事实上，无论采用何种抵押担保方式，借款人的第一还款来源都是至关重要的，第二还款来源只是起到必要的补充作用。因为对投资者来说，借贷资金的目的是获得稳定的利息和按期收回本金，而不是占有或获得抵押品。因此，在评估抵押物的价值时，还应注意借款人的信用、财务状况、还款能力等综合情况。 资产流动性评估至关重要 一旦借款人违约，投资者可以处分抵押房地产变现所得，优先受偿，并保证自己债权的实现。然而，抵押财产的变现速度直接关系到投资者的本金和利息的回报率。然而，在抵押担保模式下，许多互联网金融平台会故意忽视抵押品的流动性。清华大学互联网金融研究专家、五道口专栏作家石指出，房地产泡沫问题一直是学术界和企业界讨论的话题，而房地产抵押贷款难一直是一个复杂的系统问题，涉及诸多非理性因素。然而，在中国的司法制度下，从诉讼开始到违约抵押房地产拍卖的实现，是一个漫长的等待过程。最快的时间超过6个月，其中一些问题甚至在项目到期后两年都没有解决。此外，抵押财产的类型和地理位置也与流动性直接相关。因此，如何快速实现抵押品，如何从处置中充分覆盖投资的本金和利息，成为衡量一个平台是否安全的标准。 作为住房抵押贷款细分市场的领导者，钱邦资本(www.cgstate.com)8年来一直专注于上海的第二套住房抵押贷款业务，因为与“写字楼和工厂”相比，上海的购房者拥有更大的交易量、稳定的价值以及更容易维护和实现他们的价值。在有第二套备用房屋的前提下，一旦借款人违约，处置障碍就很小。 为了进一步提高抵押资产的流动性，钱邦资本作为以优质资产为核心的第三方综合金融集团，也与第三方机构合作参与设立流动性基金、劣质基金和房地产收购基金。在违约情况下，流动性基金会将首次接受债权和收益权。如果情况继续恶化，M&A基金会将以最低价格购买房地产，然后进行处理，以确保及时支付本金和利息。 稳健的估价需要基于财产的已实现价值 房地产抵押的风险在很大程度上取决于处置时实现的价格。在实践中，大量的限制因素没有得到充分考虑，主要分为两种情况。案例1:抵押品的评估价值经常被高估，不能真实反映其市场价值和实现价值。案例二:房地产有次级抵押，比如先向银行抵押，然后向投资者抵押。在贷款金额不扣除第一抵押权人(银行)的情况下，贷款金额超过清算价值。 对于案例1，钱邦资本的方法是联合489家房地产中介机构，评估抵押房产的实时“即时价格”。房地产价格通常有以下三种表现形式: (1)报价:房地产中介对外销售的报价一般协商价格空。 (2)交易价格:买卖双方协商后的最终交易价格一般低于报价。 (3)即时售价:房地产即时出售的价格，通常在交易价格的基础上打8.5-9%的折扣。 可以看出，销售价格是所有价格中最严格、最保守的价格评估。即使市场价格波动，销售价格也是最安全的。 对于第二种情况，钱邦资本将扣除第一个抵押权人的金额，并乘以抵押率(通常低于70%)，得出最合理的贷款金额，从而确保房地产处置收入能够完全覆盖投资者的本金和利息。 由此可见，严格的房地产评估不仅仅限于房地产价值的评估，还包括借款人还款能力的判断和抵押房地产变现能力的评估。只有通过三者的综合考虑，投资者的权益才能得到有效保障。